Le marché locatif de Dubaï s’apprête à entrer dans une nouvelle phase en 2026. Après plusieurs années de hausses marquées, les loyers résidentiels devraient continuer à progresser, mais à un rythme plus modéré. Les projections actuelles évoquent une augmentation comprise entre 4 % et 6 %, portée principalement par la croissance démographique soutenue de l’émirat et par une demande toujours solide pour les logements bien situés.
Cette évolution confirme que le marché arrive à maturité. Les pics spectaculaires observés récemment laissent place à une hausse plus structurée, plus sélective et mieux répartie selon les zones et les types de biens.
Une population en forte croissance qui soutient la demande
Dubaï continue d’attirer chaque année des dizaines de milliers de nouveaux résidents. Entrepreneurs, cadres internationaux, familles expatriées et investisseurs long terme s’installent durablement dans l’émirat, attirés par la sécurité, la fiscalité avantageuse et la qualité de vie.
Cette croissance démographique exerce mécaniquement une pression sur le marché locatif, en particulier dans les quartiers centraux et les zones résidentielles établies.
Même si de nouvelles unités arrivent sur le marché, la demande reste structurellement élevée, notamment pour les logements offrant espace, confort et proximité des pôles économiques et éducatifs.
Une hausse plus modérée grâce à l’augmentation de l’offre
Contrairement aux années précédentes, la hausse des loyers en 2026 devrait rester contenue. La raison principale réside dans l’arrivée progressive de nouveaux projets résidentiels, issus des nombreux lancements off plan réalisés ces dernières années.
Cette augmentation de l’offre permet de mieux absorber la demande et d’éviter une tension excessive sur l’ensemble du marché.
Cependant, cette stabilisation n’est pas uniforme. Elle concerne surtout les zones où les livraisons de logements sont importantes et régulières. Dans ces quartiers, la concurrence entre propriétaires limite les augmentations et offre davantage de choix aux locataires.
Des hausses concentrées dans les quartiers premium
Tous les segments du marché ne seront pas logés à la même enseigne. Les quartiers les plus prisés devraient enregistrer les hausses les plus marquées. Palm Jumeirah, Downtown Dubai et Dubai Marina restent particulièrement attractifs, tant pour les résidents que pour les investisseurs internationaux.
Ces zones combinent emplacement stratégique, vue, infrastructures de qualité et forte demande locative, ce qui leur permet de maintenir des loyers élevés.
Les villas et les grandes unités devraient également connaître une progression supérieure à la moyenne. La demande familiale reste très forte pour ce type de biens, alors que l’offre demeure limitée. Jardins, espaces extérieurs et sécurité sont devenus des critères clés pour de nombreux locataires, renforçant la pression sur ce segment.
Des zones plus stables pour les locataires
À l’inverse, les quartiers connaissant des livraisons massives de nouveaux logements devraient afficher une évolution plus stable. Dans ces zones, les loyers pourraient rester proches de leurs niveaux actuels, voire progresser légèrement sans excès.
Cette situation crée des opportunités intéressantes pour les locataires à la recherche d’un bon rapport qualité prix, ainsi que pour les investisseurs misant sur la rotation locative et la stabilité plutôt que sur la hausse rapide.
Pour les propriétaires, cela implique une stratégie plus fine, basée sur le positionnement du bien, sa qualité et sa différenciation plutôt que sur une augmentation automatique des loyers.
Un marché plus équilibré en 2026
La hausse attendue des loyers en 2026 s’inscrit dans un contexte plus sain et plus lisible. Dubaï ne se dirige pas vers une flambée incontrôlée, mais vers un marché locatif plus équilibré, où la localisation, le type de bien et la qualité du produit feront la différence.
Pour les investisseurs, cette dynamique confirme l’intérêt du résidentiel à Dubaï, en particulier dans les zones premium et sur les biens familiaux. Pour les locataires, elle souligne l’importance d’anticiper, de comparer et de cibler les quartiers offrant le meilleur compromis entre prix et qualité de vie.
