Checklist avant d’acheter un bien immobilier à Dubaï : tout vérifier pas à pas

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Dubaï ? Excitant, n’est-ce pas ?

Mais savez-vous quels documents contrôler avant de signer ? Et surtout, quels pièges éviter pour protéger votre investissement ?

Chaque année, des acheteurs se lancent sans checklist claire et découvrent trop tard des frais cachés, des problèmes techniques ou des démarches légales incomplètes. Or, un achat à Dubaï doit se faire avec méthode : vérifications juridiques, financières et techniques sont indispensables pour éviter les mauvaises surprises.

Dans cet article, nous allons passer en revue :

• les vérifications légales (titre de propriété, enregistrement RERA, documents obligatoires, historique du promoteur),
  
• les vérifications financières (frais d’enregistrement, charges de copropriété, modalités de financement),
  
• les vérifications techniques (état des lieux, garanties, inspection des équipements),
  
• sans oublier une checklist et une liste des red flags à surveiller absolument.

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Vérifications légales avant l’achat immobilier à Dubaï

Avant tout, il faut vérifier si tout est en règle.

1. Titre de propriété et enregistrement

Le titre de propriété, appelé Title Deed à Dubaï, est le document officiel qui prouve que vous êtes bien le propriétaire d’un bien. Il est délivré par le Dubai Land Department (DLD), l’autorité publique qui gère tous les enregistrements immobiliers dans l’émirat.

Sans ce titre, vous n’avez aucune preuve légale de votre possession, même si vous avez payé le bien en entier.

L’enregistrement se fait au DLD ou via ses services en ligne. C’est une étape obligatoire pour sécuriser votre achat.

2. Vérification RERA et promoteur

Le RERA (Real Estate Regulatory Agency) est l’organisme officiel qui contrôle le marché immobilier à Dubaï. Il protège les acheteurs et encadre les promoteurs.

Avant d’acheter, il est essentiel de vérifier si le promoteur est enregistré auprès du RERA. Cela prouve qu’il est reconnu et autorisé à construire.

Vous pouvez aussi contrôler si le projet immobilier est approuvé et listé par le RERA. Cela évite les mauvaises surprises, comme des retards ou projets fantômes.

3. Documents obligatoires à Dubaï

Pour acheter un bien à Dubaï, certains documents officiels sont obligatoires :

• Passeport valide : pour prouver votre identité.
  
• Visa de résidence (si vous vivez à Dubaï, sinon pas obligatoire pour acheter).
  
• Emirates ID (si vous êtes résident).
  
• Contrat de vente (MOU – Memorandum of Understanding) signé entre acheteur et vendeur.
  
• NOC (No Objection Certificate) délivré par le promoteur, confirmant qu’aucune dette n’existe sur le bien.
  
• Enregistrement Oqood (si achat sur plan) pour prouver que le contrat est bien validé par le RERA.

Sans ces documents, le Dubai Land Department ne peut pas enregistrer l’achat et vous ne recevrez pas votre Title Deed.

4. Red flags légaux à surveiller

Voici les red flags légaux à surveiller avant tout achat immobilier à Dubaï :

• Promoteur non enregistré au RERA : gros risque de fraude.
  
• Projet non listé ou non approuvé par le RERA : risque d’abandon ou d’illégalité.
  
• Absence de NOC (No Objection Certificate) : le vendeur ou le bien peut avoir des dettes impayées.
  
• Contrat de vente flou ou incomplet : attention aux clauses abusives.
  
• Frais d’enregistrement non précisés : certains intermédiaires peuvent gonfler les coûts.
  
• Titre de propriété inexistant ou douteux : sans Title Deed valide, pas de vraie propriété.
  
• Promesse de rendements trop élevés : souvent signe d’arnaque.

Ces signaux doivent toujours vous alerter avant de signer.

Vérifications financières avant l’achat immobilier à Dubaï

Passons maintenant aux frais et charges liés à votre futur achat.

1. Frais annexes et enregistrement DLD

À Dubaï, il ne faut pas seulement prévoir le prix du bien, mais aussi les frais annexes :

• Frais d’enregistrement DLD : 4 % du prix du bien, obligatoires pour obtenir le Title Deed.
  
• Frais d’administration : environ 580 AED pour l’enregistrement officiel.
  
• Commission d’agent immobilier : en général 2 % du prix d’achat.
  
• NOC du promoteur : entre 500 et 5 000 AED selon le projet.
  
• Frais bancaires (si prêt) : environ 1 % du montant du prêt + frais d’évaluation.
  
• Charges de copropriété : annuelles, varient selon la résidence et les services.

En résumé : ces frais peuvent représenter environ 7 à 8 % du prix du bien.

2. Charges de copropriété

À Dubaï, les charges de copropriété (appelées Service Charges) couvrent l’entretien et les services de votre résidence. Elles servent à payer la sécurité, nettoyage, ascenseurs, climatisation centrale, piscine, jardins et espaces communs.

Le montant varie selon le type de bien : une villa simple coûte moins qu’une tour luxueuse avec piscine et salle de sport. Ces charges sont calculées au m² et fixées chaque année par le RERA, pour éviter les abus.

Elles se paient généralement une fois par an, mais certaines copropriétés acceptent le paiement trimestriel.

3. Financement et calendrier de paiement

Parlons argent maintenant !

À Dubaï, vous pouvez acheter au comptant ou avec un prêt bancaire. Les banques locales financent souvent jusqu’à 70–80 % pour les expatriés.

Si vous achetez sur plan, le paiement se fait par étapes. Le promoteur fixe un calendrier de paiement lié à l’avancement des travaux.

Exemple classique :

• 10 % à la réservation,
  
• 30–40 % pendant la construction (en plusieurs versements),
  
• 50–60 % à la remise des clés.

Si vous achetez un bien déjà construit, vous payez généralement tout au moment du transfert de propriété, sauf si un prêt immobilier est utilisé.

4. Red flags financiers

La vigilance est cruciale à ce niveau !

Voici les red flags financiers à surveiller à Dubaï :

• Calendrier de paiement trop chargé au début = risque de perdre beaucoup si le projet est en retard.
  
• Promesse de financement “garanti” sans accord bancaire = souvent faux.
  
• Frais cachés (charges de service, commissions, enregistrement) non annoncés dès le départ.
  
• Promotions trop belles pour être vraies (remises énormes, rendements irréalistes).
  
• Paiement demandé sur un compte personnel au lieu d’un compte séquestre RERA (Escrow Account).
  
• Absence de reçu officiel du DLD pour vos paiements.

Ces signaux doivent toujours vous alerter avant de signer ou de transférer de l’argent.

Vérifications techniques avant l’achat immobilier à Dubaï

Pour finir, il faut vérifier l’état du bien, un point aussi important que tout le reste.

1. L’importance de l’état des lieux

L’état des lieux, appelé snagging report à Dubaï, est une étape cruciale avant de recevoir votre bien. Il consiste à inspecter minutieusement l’appartement ou la villa : murs, sols, plomberie, électricité, climatisation, finitions, électroménagers inclus.

Le but est de détecter les défauts ou malfaçons (fuites, fissures, peinture bâclée, équipements manquants) avant de signer la remise des clés. Si des problèmes sont trouvés, le promoteur doit les réparer gratuitement avant la livraison définitive.

C’est une protection pour vous, car une fois installé, il sera plus compliqué de réclamer.

2. Garanties du promoteur

À Dubaï, le promoteur doit fournir plusieurs garanties légales après la livraison :

• Garantie d’un an (Defects Liability Period) : couvre les défauts généraux comme peinture, portes, carrelage, robinetterie.
  
• Garantie de 10 ans : couvre la structure du bâtiment (fondations, colonnes, toiture).

Pour certains projets, une garantie sur les équipements (climatisation, ascenseurs) peut aussi être incluse.

Toutes ces garanties sont surveillées par le RERA, qui oblige les promoteurs à les respecter. Cela signifie que si un problème apparaît, le promoteur doit réparer ou remplacer sans frais pour vous.

3. Inspection des équipements

Très bon point, et souvent négligé !

L’inspection des équipements fait partie du snagging report et permet de vérifier que tout fonctionne correctement avant la remise des clés.

Cela inclut :

• Climatisation : très importante à Dubaï.
  
• Électricité : prises, interrupteurs, luminaires.
  
• Plomberie : robinets, douches, toilettes, chauffe-eau.
  
• Électroménagers inclus : four, plaques, hotte, réfrigérateur si prévus.
  
• Ascenseurs et systèmes de sécurité pour les immeubles.

Chaque test doit être fait sur place, idéalement accompagné d’un expert en inspection immobilière.

4. Red flags techniques

Voici les red flags techniques à surveiller lors d’un achat immobilier à Dubaï :

• Finitions bâclées : peinture inégale, carrelage mal posé, portes qui coincent.
  
• Fuites d’eau visibles ou traces d’humidité sur murs et plafonds.
  
• Climatisation bruyante ou inefficace : très critique avec la chaleur.
  
• Électricité douteuse : prises qui ne fonctionnent pas, câblage exposé.
  
• Matériaux de mauvaise qualité différents de ceux promis dans le contrat.
  
• Ascenseurs ou équipements communs non opérationnels alors que la livraison est annoncée.
  
• Manque d’entretien visible dans les parties communes, signe d’une mauvaise gestion future.

La checklist avant-achat immobilier à Dubaï

Voici une checklist complète et claire à télécharger à la fin en version PDF :

1. Vérifications légales :

• Vérifier le Title Deed (titre de propriété) au Dubai Land Department (DLD).
  
• Confirmer l’enregistrement du promoteur auprès du RERA.
  
• Vérifier que le projet est approuvé par le RERA.
  
• Obtenir le NOC (No Objection Certificate) du promoteur.
  
• Enregistrer l’achat via Oqood (si achat sur plan).
  
• Lire attentivement le contrat de vente (MOU) et vérifier toutes les clauses.

2. Vérifications financières

• Calculer les frais annexes (enregistrement DLD 4 %, commission agence, NOC, frais bancaires).
  
• Confirmer le calendrier de paiement (construction vs livraison).
  
• Vérifier les charges de copropriété annuelles fixées par le RERA.
  
• S’assurer que les paiements passent par un compte séquestre RERA (Escrow).
  
• Contrôler l’absence de frais cachés ou exagérés.

3. Vérifications techniques

• Réaliser un snagging report (état des lieux complet).
  
• Vérifier la climatisation, plomberie, électricité et tous les équipements.
  
• Contrôler les finitions (peinture, sols, portes, carrelage).
  
• Inspecter les espaces communs (ascenseurs, piscine, sécurité).
  
• Confirmer les garanties légales du promoteur :
  
  • 1 an pour les défauts généraux.
    
  • 10 ans pour la structure du bâtiment.

4. Red flags à éviter

• Promoteur non enregistré au RERA.
  
• Projet non listé ou non approuvé.
  
• Paiement demandé sur un compte personnel.
  
• Promesses de rendement irréalistes.
  
• Absence de Title Deed ou document douteux.
  
• Défauts visibles (fuites, humidité, finitions bâclées).
  
• Manque d’entretien dans les parties communes.

Avec cette checklist, vous avez une feuille de route claire et sécurisée pour acheter sereinement à Dubaï.

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Achetez à Dubaï en toute sérénité !

Vous voilà arrivé au terme de cette checklist essentielle pour sécuriser votre achat immobilier à Dubaï.

Nous avons parcouru ensemble toutes les étapes clés : les vérifications légales pour éviter les pièges administratifs, les points financiers pour anticiper vos dépenses, et les contrôles techniques pour garantir la qualité du bien. Vous avez également découvert les red flags à repérer et une checklist à télécharger pratique pour ne rien oublier.

Avec ces outils, vous êtes désormais prêt à aborder votre projet d’achat avec confiance et méthode. Acheter à Dubaï ne doit pas être un pari risqué, mais un choix réfléchi et rentable.

Pour aller plus loin, notre agence Dubaï Real Estate vous fait bénéficier de l’accompagnement de notre équipe d’experts immobiliers à Dubaï.

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